mercoledì 18 dicembre 2013

Previsioni 2014: cosa accadrà al mattone? [feedly]

Previsioni 2014: cosa accadrà al mattone?
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Previsioni 2014: cosa accadrà al mattone?


Vendere? Acquistare? Investire? Il mercato dell’immobiliare, fermo o quasi da alcuni anni, nel 2014 potrebbe rialzare la testa. Almeno così dicono gli esperti del settore. Che per l’anno a venire prevedono tutti la stessa cosa: prezzi più bassi, per un numero di compravendite più elevato. Ecco dove si trovano le occasioni migliori. Ma, ancora una volta, tutto dipenderà dalle banche di: Elisa Vannetti
18 Dicembre 2013

Il 2013, un ennesimo anno di crisi economica, volge al termine. E la domanda, sempre la stessa, diventa dunque più pressante: cosa accadrà nel 2014? I primi bilanci tracciano un quadro complessivo delle tendenze che hanno segnato il mercato immobiliare nel corso dei mesi passati. E le notizie, ancora non incoraggianti, sembrano comunque lasciare intravedere la luce in fondo al tunnel per i mesi a venire. Portando gli esperti del settore a delineare le prime previsioni su cosa ci si dovrà aspettare il prossimo anno. Il mercato si riprenderà? Sarà un buon momento per acquistare? E cosa succederà ai prezzi per chi, invece, aspetta l’anno nuovo per vendere?


Alcuni (timidi) segnali positivi già ci sono. Emersi soprattutto a partire dalla seconda metà del 2013. “Il quarto trimestre dell’anno dovrebbe aver rappresentato un punto di svolta” rivela Luca Dondi, Direttore Generale di Nomisma, facendo crescere un po’ di speranza. Lo conferma anche l’Istat che, a fine ottobre ha rilasciato i dati relativi al primo semestre, dai quali emerge che il numero delle compravendite ha rallentato la sua corsa al ribasso rispetto all’anno precedente. Gli immobili venduti, considerando il dato aggregato che include oltre alle abitazioni ad uso residenziale, anche uffici e immobili commerciali, hanno registrato una variazione del -8,3%. Ben distante dal -20,6% rilevato nello stesso periodo dell’anno precedente. Mentre Nomisma, la società indipendente di ricerca, prevede che il 2013, in totale, si chiuderà con una contrazione massima che non supererà l’8,3%. “Per un numero totale di transazioni che sarà prossimo alle 400.000 unità”, continua Dondi, “vale a dire su livelli più che dimezzati rispetto ai massimi dello scorso decennio. Anche se resta la prospettiva di una graduale e lenta risalita a partire dal 2014. Soprattutto per quanto riguarda il mercato degli immobili residenziali”. 

Non sarà però tutto rose e fiori. “In realtà, l’anno che sta per arrivare potrebbe non essere molto diverso da quello che si è appena concluso”, spiega senza mezzi termini Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, “soprattutto se non ci saranno cambiamenti sul fronte dell’erogazione del credito e sul fronte dell’occupazione, i due elementi che più di tutti hanno inciso in questi anni sull’andamento del mercato immobiliare”. “È vero”, conferma Dondi, “L'assorbimento degli immobili sul mercato continuerà a risultare piuttosto problematico, in ragione della relativa esiguità della domanda in rapporto all'entità dell'offerta. I processi di disinvestimento si confermeranno quindi tutt'altro che rapidi e dovranno necessariamente prevedere un posizionamento in termini di prezzo coerenti con le condizioni generali di mercato che, seppure in timido miglioramento, appaiono ancora oggi piuttosto precarie. Però”, smorza il Direttore Generale di Nomisma, “il punto di svolta ciclico sembra non essere distante. E il rischio di minusvalenze di breve periodo appare, pertanto, più attenuato (ancorché non ancora annullato) rispetto al recente passato”. 
Il ritorno al credito
Ma una condizione è imprescindibile perché la tanto auspicata (anche se lenta) ripresa abbia luogo. “L’atteggiamento delle banche deve essere meno rigido e indiscriminato”, continua Dondi, “solo così si potrà avere un effettivo rilancio del settore”. In altre parole: gli istituti devono tornare a concedere credito. 
In effetti, anche su questo versante, qualcosa ha iniziato a muoversi a partire dall’estate. Le banche, almeno alcune, hanno iniziato a fare un po’ di promozione a riguardo (leggi qui), lanciando offerte, tutte a scadenza, con spread ridotti e tan scontati, soprattutto per determinate categorie di clienti, tipo giovani coppie e famiglie numerose. 

Anche la domanda da parte delle famiglie, per la prima volta da mesi, ha iniziato a risollevarsi. Almeno stando alle rilevazioni periodiche dell’Osservatorio di Crif, la società specializzata in sistemi di informazioni creditizie, di business information e di supporto decisionale. Passando dal -4,3% di gennaio su base annua, cioè rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, ad un +7,6% di novembre. “A sospingere il mercato, per ora, è una parziale revisione della strategia selettiva adottata dal settore bancario”, conferma Dondi. Anche se resta da dimostrare che le promozioni avviate si traducano poi in effettive concessioni di credito. 

I prezzi
Le notizie migliori, però, arrivano soprattutto sul versante dei costi. “Nel 2013 il mercato immobiliare ha dato ancora segnali di contrazione sia a livello di prezzi sia a livello di compravendite, anche se, a partire dal secondo trimestre gli operatori hanno iniziato a riscontrare i primi segnali di ripresa della volontà di acquisto”, anticipa Megliola, “la previsione è che i prezzi per l’anno in corso possano diminuire tra -8% e -6% nelle grandi città”. E sarà una tendenza destinata a durare anche per i prossimi mesi, forse, dicono alcuni, addirittura fino al 2015. Anche se, probabilmente, non si raggiungeranno gli stessi livelli di sconto raggiunti nel 2013. 

“La flessione dei prezzi è necessaria a garantire un ulteriore avvicinamento di disponibilità della domanda e quotazioni di mercato”, precisa Dondi, “ ma credo che il punto più basso della curva sia probabilmente alle spalle. Significa che si profila una timida ripresa dell'attività transattiva, a cui nel breve periodo continuerà a fare riscontro una tendenza recessiva dei prezzi, seppure con intensità progressivamente decrescente”. 

Anche Bankitalia concorda. Le stesse previsioni, infatti, si leggono anche nel sesto rapporto sulla stabilità finanziariapubblicato a novembre 2013: la discesa dei prezzi delle abitazioni proseguirà anche nel 2014. Ma, fanno sapere da Via Nazionale, smorzando un po’ l’entusiasmo, la contrazione dovrebbe attenuarsi un po’. 

Dove acquistare, vendere, investire
Chi deve acquistare casa, dunque, per il 2014 avrà qualche chance in più, pare. “Il ribasso dei prezzi degli ultimi anni potrà consentire a coloro che hanno il capitale o che potranno ottenere un mutuo la possibilità di acquistare a prezzi difficilmente immaginabili alcuni anni fa”, ammette Megliola. Ma dove spuntare le condizioni di prezzo migliori? “Nelle grandi città per il 2014 prevediamo una contrazione dei valori compresa tra -4% e -2%”, svela ancora Megliola, “in queste realtà, infatti, gli operatori notano un maggior dinamismo che si è tradotto in un ritorno di interesse all’acquisto sia da parte delle famiglie sia da parte degli investitori. Questo in particolare in città come Milano e Roma”. 

Diversa, invece, la situazione nell’hinterland, o nei capoluoghi di provincia. “In questi contesti la difficoltà di accesso al credito si sente maggiormente, e ci sono molte nuove costruzioni invendute per le quali la riduzione dei prezzi sembra essere necessaria”, continua Megliola, “la conseguenza è che anche le tipologie usate vedranno contrarsi ulteriormente il loro valore, soprattutto se necessitano di importanti lavori di ristrutturazione. Per queste realtà territoriali prevediamo rispettivamente una diminuzione dei prezzi compresa tra -5% e -3% e tra -4% e -2%, con diversi capoluoghi di provincia dove il ribasso potrebbe essere più accentuato”. A Bari e Bologna, per esempio, l'Ufficio Studi Tecnocasa prevede una contrazione dei prezzi compresa tra il -5% e il -3%. A Genova, Roma e Verona, la riduzione dovrebbe essere compresa tra il -4% e il -2%. Mentre per Firenze, Milano, Napoli e Torino, i valori dovrebbe assestarsi intorno al -3%, arrivando, nel peggiore dei casi, al -1%. 

Chi, poi, non riuscirà a ottenere soldi a prestito, e non disporrà dei capitali necessari a fronteggiare l’acquisto di una abitazione, si orienterà sull’affitto. “Il mercato delle locazioni continuerà ad assorbire la domanda di coloro che non riescono ad acquistare e le richieste saranno in aumento. Ma i canoni di affitto non dovrebbero registrare incrementi”, annuncia Megliola. 

Diversa, invece, la situazione per chi ha una casa da vendere. In questo caso, infatti, i prezzi in diminuzione non rendono favorevole il mercato. Anche se, a fronte di un incremento della domanda, si possono riuscire a spuntare alcuni buoni affari. In particolare, sono gli immobili nuovi o in buono stato a registrare le performance di prezzo migliori. Mentre le abitazioni datate, che magari necessitano di ingenti interventi di ristrutturazione potrebbero, nel corso dei prossimi mesi, essere interessati da riduzioni di valore molto più consistenti. 

Più rosea la situazione, infine, per chi cerca un immobile a scopo investimento. “Queste tipologie di clienti, che non devono far ricorso al credito, potranno avere ottime opportunità di investimento dal momento che il ribasso dei prezzi dal 2007 ad oggi ha determinato la presenza sul mercato di immobili a prezzi che fino a qualche anno fa erano difficilmente immaginabili”, suggerisce Megliola. 

© Of-Osservatorio finanziario

1 commento:

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