L’immobiliare: punto di situazione dopo il dato di compravendite del primo trimestre 2013

Di Giovanni Baudo

Ho volutamente atteso qualche giorno prima di pubblicare questo articolo. Volevo vedere le modalità di presentazione della notizia da parte dei media sussidiati. Ebbene si, i media hanno fatto un ottimo lavoro, piuttosto che presentare la notizia e accampare scuse come ogni volta, si sono limitati a non parlarne affatto. Nessun commento. Zero!
Allora ne parliamo noi.
Il 4 giugno scorso l’Agenzia del Territorio ha pubblicato il dato di compravendite relativo al primo trimestre 2012 (QUI il report completo).
Il dato di compravendite del primo trimestre 2013 è uno schifo…come direbbe Fantozzi, una merdaccia!
L’anno scorso si gridò quasi allo scandalo quando le compravendite del primo trimestre (2012) finirono a un passo dalla soglia delle 100.000 unità. Questo trimestre dove sono? Ovviamente SOTTO la soglia delle 100.000 unità.
Ecco il grafico:

 
Come nelle scorse presentazioni di questo grafico, in ascissa il trimestre di riferimento, in ordinata il numero di compravendite normalizzate (NTN).
I diversi colori rappresentano i diversi anni.
Prima di commentare, vediamo i dati di NTN raccolti in una tabella Anno/trimestre:

Rispetto al picco del 2006, dove si superò la soglia delle 200.000 NTN mai raggiunta nel primo trimestre, ci troviamo al 45% circa.
Il record negativo delle 110.021 unità vendute nel primo trimestre 2012 appare perfino un ottimo dato rispetto alle 94.503 registrate nel primo trimestre appena concluso.
Proiettando il calo sui trimestri a venire, possiamo ipotizzare grossolanamente un dato complessivo annuale sotto le 400.000 unità.
In proiezione, lo storico compravendite:

Vanno fatte le solite considerazioni: c’è da tenere conto che in quel circa 400.000 stimato sono incluse le donazioni, le eredità, le separazioni e qualsiasi altra forma di passaggio di proprietà di un immobile non direttamente connesso alla volontà di acquistare un’immobile.
Se depuriamo il dato finale da queste tipologie di compravendite possiamo affermare che le effettive unità immobiliari compravendute sono un numero talmente piccolo da poter essere approssimato allo ZERO.
Il problema dove sta? Sta nei prezzi, ancora troppo alti e non in grado di incontrare la domanda che viaggia a valori ben più bassi. Quest’impossibilità di acquistare non è dovuta (nella maggioranza dei casi) a chissà quali calcoli da perfetto speculatore, non al procrastino dell’acquisto puntando a tempi migliori, non all’investimento dell capitale in attività alternative e più remunerative….semplicemente non c’è più denaro. Finito il credito facile, il risparmio dei nonni/genitori, l’impulso del baby-boom e l’utilizzo di “casa-moneta” non c’è ora il becco di un quattrino da presentare come anticipo per l’accensione di un mutuo sostenibile. Non parliamo poi della possibilità dell’acquisto senza ricorrere al credito.
Banche e affini ce la stanno mettendo tutta per non dichiarare nei loro bilanci la montagna di negative-equity che hanno accumulato, a nulla è valso il richiamo di Visco.
L’unica possibilità che ha il mercato di ripartire, in termini di scambi, non di prezzi intendiamoci, è costringere i venditori ad abbassare le pretese. Tanto, o oggi, o tra dieci anni, sempre a metà del prezzo che sognano dovranno vendere il loro immobile. Tanto vale farlo subito e togliere il mercato da questa impasse che blocca l’intera economia.
I tentativi di attenuare il problema sono molteplici, sul web girano le dichiarazioni degli esperti, i soliti oste che urlano al mondo quant’è buono il loro vino (FIAIP, ANCE, FIMAA, ecc ecc).
Cosa dicono? Dicono ovviamente che il fondo è stato toccato ed è il momento di comprare e che nonostante il brutto dato del primo trimestre, i loro servizi segretissimi riportano una domanda scalpitante che già nel primo trimestre ha iniziato ad affacciarsi alle loro agenzie e i risultati di questo interesse si manifesteranno nei prossimi trimestri.
Visto che non si chiede mai all’oste com’è il suo vino, abbiamo dato il classico sguardo ai dati CRIF sulla richiesta di mutui, per verificare se effettivamente qualcosa sottobanco si sta muovendo (QUI il report di CRIF). Ecco i dati:

 
La domanda è così vivace che, dopo il -50 percento dell’anno scorso rispetto ai picchi l’andamento della richiesta di mutui sta correggendo di un altro 10% mese su mese nel 2013, con tendenza al peggioramento. Quindi tutta la vivacità del mercato di cui l’utente non è al corrente, e che dovrebbe spingerlo al più presto ad acquistare la propria abitazione, non mi pare ci sia.
Gli importi?

 
Continuano a guadagnare terreno le fasce più basse, e con durate via via maggiori come si vede dalla successiva tabella:

 
L’importo medio è di 127.646 in allontanamento dai 131.397 medi del 2012.
Com’è che dicevano “gli esperti”? In Italia non c’è stata la bolla immobiliare? No No…..
 
Alla prossima!